RAW-Gelände Berlin: Bezirk wird Generalmieter der Clubs

Für die Clubs auf dem Berliner RAW-Gelände endet eine Hängepartie, die sich über Jahre gezogen hat – zumindest vorerst. Die Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg am 9. September 2026 der Anmietung des sogenannten Soziokulturellen L zugestimmt; der Tagesspiegel berichtete am 14. September darüber, Fachmedien zogen einen Tag später nach. Damit kann das Bezirksamt einen Vertrag mit der Eigentümerin unterschreiben und wird selbst zum Generalmieter jener Flächen, auf denen unter anderem das Cassiopeia, Crack Bellmer und die Skatehalle Berlin stehen. Der Bezirk gibt die Flächen an die bisherigen Betreiber weiter und schießt die Differenz zur neuen Miete zu.

Was der Bezirk beschlossen hat

Der Interimsmietvertrag läuft ab September 2026 zunächst zwei Jahre, mit einer Option auf ein drittes. Der Bezirk stellt dafür zwei Millionen Euro bereit, also Mietzuschüsse von rund einer Million pro Jahr aus dem eigenen Haushalt. Ein mögliches drittes Jahr soll das Land Berlin mit einer weiteren Million tragen. Vermieterin ist die Kurth-Gruppe, der der westliche Teil des Areals gehört – das RAW-Gelände insgesamt verteilt sich auf mehrere Eigentümer. Eine Woche vor der Bezirksverordnetenversammlung hatte bereits der Hauptausschuss des Abgeordnetenhauses zugestimmt.

Das Soziokulturelle L ist ein winkelförmiger Teil des westlichen Geländes. Das Bezirksamt nennt dafür diese Nutzungen:

• Cassiopeia
• Sommergarten
• KULT Café
• Crack Bellmer
• Skatehalle Berlin samt Drop in e. V.

Nach dem Bericht des Tagesspiegels bleiben außerdem der Weiße Hase sowie Ateliers und Angebote der Jugend- und Bildungsarbeit erhalten. Allein in den fünf vom Bezirksamt genannten Betrieben sind laut Mitteilung vom 12. August 2026 177 Personen angestellt, davon 110 sozialversicherungspflichtig. Diese Zahl geht in der Debatte meist unter: Ein Clubgelände dieser Größe ist kein Freizeitangebot, sondern ein Arbeitgeber.

Warum sich die Miete fast verdreifacht

Der Kern des Vorgangs steckt in zwei Zahlen. Bisher wurden rund vier Euro pro Quadratmeter fällig, künftig sind es 11,20 Euro. Der Aufschlag hat zwei Ursachen. Zum einen orientiert sich die neue Miete am Markt, und ein Gewerbegrundstück an der Warschauer Brücke erzielt heute andere Preise als vor zwanzig Jahren. Zum anderen ist ein erheblicher Teil zweckgebunden: Nach übereinstimmenden Berichten über die Vorstellung der Einigung im August 2026 sind 40 Prozent der Mietsumme für die Sanierung der Gebäude vorgesehen. Teile des Bestands stammen aus der Gründungszeit ab 1868, und Instandsetzung ist in solchen Bauten keine Kleinigkeit.

Für die Betreiber macht das keinen Unterschied. Eine Verdreifachung der Miete lässt sich nicht über mehr Veranstaltungen auffangen, weil die Zahl der Wochenenden begrenzt ist und die Nachbarschaft mithört. Über den Eintritt geht es auch nicht, ohne genau das Publikum zu verlieren, das den Ort ausmacht. Deshalb springt die öffentliche Hand ein – nicht als Subvention für Partys, sondern als Differenzzahlung zwischen der alten Bestandsmiete und dem, was heute marktüblich ist.

Vom Ausbesserungswerk zur Partymeile

Das Gelände zwischen Revaler Straße, Warschauer Straße und Bahntrasse wurde am 1. Oktober 1867 als Königlich-Preußische Eisenbahnwerkstatt Berlin II eröffnet. Später trug es den Namen, der bis heute hängen geblieben ist: Reichsbahnausbesserungswerk, kurz RAW. Die Stilllegung wurde Ende Oktober 1991 verkündet und bis Mitte der Neunziger vollzogen; ein Teil des Südstreifens wird seither weiter für die Wartung von Reisezugwagen genutzt. 1999 erreichte der Kulturverein RAW-tempel e. V. einen auf drei Jahre angelegten Zwischennutzungsvertrag, und ab Juli desselben Jahres zogen die ersten Kunst- und Kulturprojekte ein.

Das ist der eigentliche Punkt dieser Geschichte. Aus einer Zwischennutzung, die drei Jahre halten sollte, ist mehr als ein Vierteljahrhundert geworden. Kaum ein bekannter Ort der Berliner Clubkultur ist anders entstanden – und fast keiner hat je den Sprung von der Duldung in ein belastbares Mietverhältnis geschafft. Wie schnell so etwas endet, zeigt der Blick auf die Clubs, die es in Deutschland nicht mehr gibt.

Warum die Betreiber die neue Miete nicht selbst tragen

Volle Tanzflächen heißen längst nicht mehr volle Kassen. Die Studie „Clubkultur Berlin 2026“, die die Clubcommission gemeinsam mit der Senatsverwaltung für Wirtschaft vorgelegt hat, zeigt eine verschobene Umsatzstruktur: Während 2017 noch rund 60 Prozent der Einnahmen aus der Gastronomie kamen und 21 Prozent aus dem Eintritt, war 2025 der Eintritt mit 59 Prozent die wichtigste Quelle. Die Gäste kommen also weiterhin – sie geben an der Bar nur weniger aus. Nach derselben Erhebung arbeiteten zuletzt 61 Prozent der Berliner Clubs kostendeckend, 2017 waren es 79 Prozent. Was das für die Branche insgesamt bedeutet, steht im Überblick zur Clubkultur in Deutschland 2026.

Ein Betrieb mit dieser Marge kann eine Mietsteigerung dieser Größenordnung höchstens ein, zwei Saisons lang aus der Rücklage bezahlen. Danach schließt er.

Was der Fall über den Schutz von Clubräumen zeigt

Berlin hat in den vergangenen Jahren einiges aufgebaut: das Clubkataster, das überhaupt erst sichtbar macht, wo Clubs liegen, und den Schallschutzfonds, der seit 2018 bauliche Maßnahmen gegen Lärmkonflikte bezuschusst. Im Mai 2026 hat das Bundeskabinett zudem eine Änderung der Baunutzungsverordnung auf den Weg gebracht, die Musikclubs eine eigene Kategorie im Baurecht geben soll, statt sie wie bisher überwiegend als Vergnügungsstätten zu behandeln. In Kraft ist das noch nicht.

Was in all dem fehlt, ist ein Werkzeug gegen die Miete selbst. Der RAW-Beschluss ist jetzt genau das – und er ist teuer, unelegant und befristet. Ein Bezirk wird zum Zwischenmieter für Gewerbeflächen, weil es kein besseres Mittel gibt. Andernorts sieht man, wie unterschiedlich die Bedrohungslage ausfällt: Der Hawerkamp in Münster gehört der Stadt, dort wird über ein langfristiges Erbbaurecht verhandelt, nachdem der bisherige Vertrag ausgelaufen ist. Der Dresdner Sektor Evolution dagegen kämpft nicht gegen einen Eigentümer, sondern gegen gestiegene Kosten für Energie, Personal und Technik. Dagegen hilft kein Mietvertrag.

Was offen bleibt

Die Zwischenlösung ist kein Happy End, sondern eine Brücke. Sie soll halten, bis das Bebauungsplanverfahren abgeschlossen ist; das Bezirksamt peilt dafür März 2029 an. Der Plan sieht neben Kultur- und Gewerbenutzung rund 300 Wohnungen vor, etwa ein Drittel davon gefördert, sowie ein bis zu 100 Meter hohes Gebäude an der Warschauer Brücke. Bedingung für die Unterzeichnung des Mietvertrags ist laut Bezirksamt außerdem, dass sich die geplante Wohnbebauung emissionsfachlich als machbar erweist – also dass Wohnen und Clubbetrieb an dieser Stelle überhaupt zusammengehen.

Danach soll eine noch zu bestimmende Generalmieterin das Soziokulturelle L übernehmen, mietfrei und für 30 Jahre. Wer das sein wird, steht nicht fest. Bis dahin gilt, was die Bezirksverordnete Silvia Rothmund (Grüne) dem Tagesspiegel sagte: „Wir haben jetzt erst mal Sicherheit geschaffen.“ Erst mal. Zwischen dem Beschluss vom 9. September 2026 und einem unterschriebenen Dreißigjahresvertrag liegen zwei Jahre, ein Bebauungsplanverfahren und mindestens zwei Haushalte. Wer auf dem RAW arbeitet, weiß, dass in Berlin schon kürzere Fristen geplatzt sind. Aber es ist das erste Mal seit Langem, dass ein Bezirk nicht erst nach einer Schließung klagt, sondern vorher bezahlt.